Seguramente esta no es la primera vez que pasas por este proceso. Lo mas corriente al independizarnos y dejar la vida de estudiante es alquiler una vivienda. Y para ello, es imprescindible firmar un contrato de alquiler.
—Me acuerdo perfectamente del primer contrato que firmé —comenta Paloma nostálgica.
—Yo también —responde alegre Almudena.
—Compartía piso con una amiga.
—Yo, en cambio, me fui sola.
—¡Qué privilegiada!
—No te puedes quejar, tú estabas en una ciudad maravillosa.

Lo cierto es que, al principio, firmas el documento que te pongan delante sin cuestionar mucho el contenido; centrándote, sobre todo, en el precio. Al fin y al cabo, es el tema que más consecuencias te acarrea en ese momento.
Siendo esta siempre una condición fundamental, no se pueden dejar de lado otras que pueden condicionarte la vida máxime si llegas de fuera de España y no estás familiarizado con el Derecho español y las prácticas comunes en Madrid.
—La esencia es la misma en todos los lugares —reflexiona concienzuda Palo
—Pagar un precio a cambio de usar una vivienda —contesta rápida Almu.
—¡Elemental querido Watson!
—Y en nuestra experiencia …
—¡Que es mucha!
—Las condiciones básicas son negociables y personalizables en todas las legislaciones.

Centrándonos en Madrid, el contrato de alquiler está regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1994 actualizada con modificaciones posteriores, la última afecta a todos los contratos firmados a partir del 6 de marzo de 2019.

Los puntos fundamentales en los que centrarnos, asegurar que están especificados en el contrato y adaptados a nuestras necesidades son:

1. Duración y prórroga del contrato:

Asegúrate que tienes cubierto el tiempo mínimo que consideres indispensable. Lo más habitual y generalmente aceptado es que el contrato tenga una duración de un año y pueda renovarse por 4 años más.

El inquilino tiene derecho a permanecer 5 años (si el arrendador es persona física) o 7 años (si el arrendador es persona jurídica -empresa-) sin que el propietario pueda reclamar el uso de la vivienda a no ser que la necesite para él mismo o sus familiares directos (una vez transcurrido el primer año).

En caso de cumplirse los 5 o 7 años, si ninguna de las partes comunica a la otra su deseo de no continuar, el contrato se prorroga por otros 3 años con las mismas condiciones.

Estos 5 años de duración son de obligado cumplimiento para el propietario.

2. El precio, la forma de pago y la actualización de la renta.

La renta (precio) se suele pagar mensualmente por adelantado, es decir, durante los primeros días de cada mes. La forma de pago habitual es la transferencia bancaria. La renta se actualiza anualmente de acuerdo a la variación del IPC (Índice de Precios de Consumo) publicada por el INE (Instituto Nacional de Estadística).

3. Fianza legal y otras garantías de pago

Es obligatoria la prestación (el pago) de 1 mensualidad de fianza que se devuelve al inquilino antes del cumplimiento de 1 mes desde que este retorna las llaves al propietario. En las viviendas amuebladas, la fianza suele ser de 2 mensualidades.

Esta fianza se puede actualizar cada 5 o 7 años si el contrato se prorroga.

Además y como garantía de pago y cumplimiento de las obligaciones del contrato, el propietario puede exigir otros tipos de garantía.

Es común elevar el número de mensualidades de fianza o exigir un aval bancario. Desde marzo de 2019, la Ley limita a 2 mensualidades el valor de la fianza adicional excepto en los contratos de larga duración (más de 5 o 7 años). Hasta entonces, 6 mensualidades de fianza o de aval bancario se consideraban razonables porque es el plazo que se estima tarda un procedimiento judicial en devolver la vivienda al propietario en caso de falta de pago.

4. Gastos: suministros e impuestos

Los gastos de servicios individualizados por medio de contadores (suministros de luz, agua, gas, etc) son siempre por cuenta del inquilino.
Los gastos generales de la vivienda como impuestos y gastos de comunidad generalmente los paga el propietario.

5. Obras y conservación de la vivienda

Las pequeñas reparaciones de conservación que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario. El resto de reparaciones corresponderá realizarlas al propietario.
No puedes realizar ninguna obra en la vivienda sin el consentimiento del propietario. El consentimiento debe constar por escrito.

En caso de que tengas previsto trasladarte a Madrid en breve, en El secreto para instalarse en Madrid encontrarás toda la información relevante. Si, además, necesitas ayuda con la organización o, incluso que te acompañemos, revisa nuestros servicios.

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